تحقیق انقضای مدت اجاره
دسته بندي :
دانش آموزی و دانشجویی »
دانلود تحقیق
لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل : word (..doc) ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد صفحه : 34 صفحه
قسمتی از متن word (..doc) :
انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدني ايران، مصر و فرانسه»
مقدمه
اجاره يكي از عقود معين است كه بواسطة آن، موجر منافع عين مستأجره را براي مدتزمانِ معين در مقابل اجارهبها، به مستأجر واگذار ميكند. عقد اجاره داراي اوصاف ويژهاي است كه آن را از ساير عقود متمايز ميكند، ازجملة اين اوصاف، موقّت بدون آن است. اين خصوصيت، عقد اجاره را از بسياري از عقود از جمله: بيع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا ميكند؛ با اين وجود، اين خصوصيت از ويژگيهاي انحصاري عقد اجاره نيست؛ زيرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نيز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمايز ميكند، اين است كه مستأجر، در عقد اجاره، براي مدت زمان معين مالك منافع ميشود؛ در حالي كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و ساير عقود موقّت، مالكيت منافع انتقال نمييابد.
با اين وجود در مادة 468 قانون مدني، قانونگذار ذكر مدت را از شرايط اساسي عقد اجاره ذكر نموده است؛ اين ماده مقرر ميدارد: «در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است «.. بنابراين متعاقدين لزوماً بايد مدت عقد اجاره را تعيين كنند. آنچه كه در اين جا اهميت دارد، اين است كه مدت اجاره چه زماني خاتمه مييابد و آثار انقضاء مدت آن چيست.
بطور اجمالي اشاره مينماييم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدين مدت را بطور مشخص ذكر نمايند و مسلّم است كه با انقضاء اين مدت، عقد اجاره پايان ميپذيرد. اما گاهي متعاقدين مدت اجاره را ذكر نميكنند و يا اين كه مقداري از منفعت را به شيوة ديگري، از جمله بيان مسافت تعيين ميكنند؛ كه در مورد اخير، نظامهاي حقوقي مختلف، براي پاسخگويي به آن راههاي متفاوتي ارائه نمودهاند. به همين منظور، ما در اين تحقيق، با بررسي موضوع در حقوق ايران به حقوق مصر و فرانسه نيز مراجعه نمودهايم تا ببينيم كه در آن دو نظام حقوقي، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.
بنابراين، مباحث را در دو قسمت بررسي نمودهايم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنين در ميان اين مباحث به موضوعاتي چون تمديد اجاره و تجديد اجاره نيز اشاره نمودهايم.
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
در عقد اجاره، مستأجر براي مدت زمان معيني، مالك منافع عينِ مستأجره ميشود و با پايانيافتن عقد، مستأجر هيچگونه حقي بر عينِ مستأجره ندارد. بطوركلي ميتوان گفت كه با انقضاء مدت عقد، رابطة استيجاري ميان موجر و مستأجر پايان ميپذيرد. اما با وجود اين، قانونگذاران نظامهاي حقوقي مختلف، بنا به مصالح اقتصادي و اجتماعي، مقرراتي را وضع نمودهاند كه در ديد اول با اصول اولية حقوق ناهمگون به نظر ميرسد. البته در اين نوشتار امكان بررسي قوانين خاص حقوق بيگانه به دلايل مختلف وجود ندارد. در اين راستا بهتر است ببينيم كه نظام حقوقي مصر در خصوص پايانپذيرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتي را وضع نموده است و سپس همين موضوع را در حقوق فرانسه بررسي نماييم، آنگاه به حقوق كشور خودمان بر ميگرديم و اين موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومي و هم از لحاظ قوانين خاص بررسي مينماييم.
1ـ حقوق مصر
متعاقدين عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به يكي از شكلهاي زير تعيين ميكنند:
1- مدتي را تعيين ميكنند كه با انقضاء اين مدت عقد اجاره، پايان ميپذيرد.
2- مدتي را تعيين ميكنند كه با انقضاء اين مدت، عقد اجاره پايان ميپذيرد؛ مشروط بر اين كه يكي از متعاقدين، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف ديگرِ عقد، پايان عقد را اعلام كرده باشد.
3- مدت معيني را براي عقد تعيين ميكنند كه همين مدت معين به موعدهاي محدودتري تقسيم ميشود و اگر يكي از از متعاقدين بخواهد به عقد اجاره پايان دهد، بايد قبل از انقضاء هركدام از موعدها، به طرف ديگر عقد، پايان عقد را اعلام نمايد؛ در غير اين صورت با شروع موعد بعدي، امكان پايان
دادن به عقد اجاره تا پايانپذيرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجارهاي براي مدت 9سال منعقد ميشود كه اين مدت 9سال، به 9 قسمت يكساله تقسيم ميشود و متعاقدين شرط ميكنند كه هركدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هركدام از موعدهاي يكساله، به طرف ديگرِ عقد، پايان مدت عقد را اعلام نمايد؛ در غير اين صورت، با انقضاء موعد يكسال و عدم اعلام پايان عقد، عقد اجاره تا مدت يكسال ديگر لازم خواهد شد.[1]
اكنون هر كدام از مباحث فوق را جداگانه بررسي مينماييم.
اول ـ تعيين مدتي كه با انقضاء آن عقد اجاره، پايان ميپذيرد.
عقد اجاره با انقضاء مدتي كه متعاقدين تعيين نمودهاند، پايان مييابد؛ ليكن اگر با انقضاء اين مدت، مستأجر همچنان در عين مستأجره باقي بماند و در صورتي كه موجر به اين امر راضي باشد عقد اجاره تجديدضمني ميشود. بنابراين، بحث راجع به پايان مدت عقد دو صورت پيدا ميكند:
الف ـ پايان عقد اجاره با انقضاء مدت:
مادة 598 قانون مدني مصر[2] ميگويد: «عقد اجاره با انقضاء مدتي كه در عقد تعيين شده است پايان مييابد؛ در اين صورت نيازي به اعلام پايان عقد و تقاضاي تخلية عين مستأجره توسط مستأجر نيست «.
بنابراين، ميبينيم وقتيكه متعاقدين در تعيين مدت معيني براي عقد اجاره به توافق ميرسند، عقد مذكور با انقضاء مدت، پايان ميپذيرد؛ زيرا، آنان خواستهاند كه با انقضاء مدت، براي پاياندادن به رابطه استيجاري، احتياج به هيچ امر ديگر نباشد. بنابر اين، اگر مدت مذكور، منقضي شود و مستأجر بدون رضاي موجر در عين مستأجره باقي بماند، يد او اماني نبوده، بلكه از آن تاريخ، غاصب محسوب ميگردد و ميتوان از محكمة صالح، خلعيد او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب براي مدت
زماني كه بدون رضاي موجر در عين مستأجره باقي مانده است، ملزم به پرداخت اجرةالمثل ميگردد.
ب ـ تجديدضمني عقد اجاره «Tacite Reconduction»[3]
مادة 563 قانون مدني مصر مقرر ميدارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عينمستأجره را در اختيار گيرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نيز به اين امر رضايت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرايط موجود در قرارداد قبلي تجديد ميشود، كه مدت آن «مدت متعارف»[4] است «.
از اين ماده برداشت ميشود كه اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و اين مدت تمام شود؛ ولي آن مستأجر، همچنان در عين مستأجره باقي بماند و از آن استيفاء منفعت كند و موجر هم به اين عمل اعتراض نكند و از اوضاع و احوال چنين برآيد كه رضايت دارد، عقد اجارة جديدي به وجود ميآيد كه اساس آن ايجاب و قبول ضمني است. ايجاب مستأجر با بقاء او در عين مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]
تشخيص اين كه آيا واقعاً عقد اجارهتجديدشده است يا خير، با محكمه است و اين، قاضي است كه بايد تشخيص دهد كه با ايجاب و قبول ضمني، عقد اجارهتجديدشده است و يا اينكه موجر به بقاء مستأجر در عين مستأجره رضايت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (كه در اين صورت هيچ رابطة قراردادي در بين نيست) يا اين كه مستأجر قصد تجديد اجاره نداشته و علت بقاء او در عين مستأجره مشكلاتي از قبيل مريضي، عسروحرج و … بوده است (كه در اين جا نميتوان بقاء مستأجره را ايجاب ضمني دانست و در اين صورت موجر نميتواند مطابق شرايط قرارداد قبلي اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمي نمايد، بلكه اجارهبهاي زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرةالمثل است). بنابراين، تجديدضمني اجاره با موردي كه اجاره تجديد نميشود، در دو حالت با هم متفاوت هستند: